2013 Yılında Gayrimenkul Piyasasında Neler Oldu?-Tellal, Ocak 2014

Gayrimenkul kelimesinin günlük kullanımında akla ilk gelen, mesken amaçlı kullanılan konutlar olsa da aslında bu ifade arazi,  arsa, tarla, bahçe, konut, iş yeri, bina,  daire, villa, fabrika, imalathane gibi, bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan, yerinde sabit duran şeyleri ifade eden daha geniş bir anlama sahiptir. Bu bağlamda gayrimenkul sahipliği konusunda yapılacak değerlendirmeleri sadece konut sahipliği çerçevesinde ele almak doğru olmaz. Gayrimenkul denildiğinde miras yolu ile aileden kalan tarla, bahçe gibi diğer alt başlıkları da düşünmek gerekir. Türkiye'de yaklaşık 131 milyon gayrimenkul bulunmaktadır ve her yıl ortalama 5 milyon gayrimenkul el değiştirmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verileri 2013 yılı içerisinde satışı gerçekleşen bağımsız bölüm sayısını 1.377.983 olarak açıklamıştır. Bu verilere dayanarak Türkiye’de her yıl el değiştiren gayrimenkullerin içerisinde bağımsız bölümlerin oranının yaklaşık 4’te 1 olduğunu, geri kalan bölümün de arazi, arsa nitelikli gayrimenkuller olduğunu söyleyebiliriz.

Gayrimenkul Piyasasına Kredi Katkısı

Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de konut kredisi faiz oranları ile krediye olan talep arasında bir paralellik bulunmaktadır. Yapılan araştırmalar, son 5 yıllık süreçte ev fiyatları, kredi kullanım maliyetleri, gelir artışı gibi diğer etkenler göz önünde bulundurulduğunda Türkiye’de 5 yıl öncesine kıyasla daha kolay ev sahibi olunduğunu göstermektedir.

Gayrimenkul yatırımları, değerini sürekli olarak artırması, enflasyondan etkilenmemesi ve sağladığı kira geliri gibi avantajları nedeniyle en çok tercih edilen yatırım aracıdır.  Gayrimenkulün tipine, özelliklerine ve bulunduğu bölgeye göre iyi tercih yapıp yatırım yapıldığında diğer yatırım araçları olan borsa, döviz ve faize oranla daha fazla kazanmak mümkündür.

Ülkemizde de en çok tercih edilen yatırım aracı gayrimenkul olmasına rağmen, yakın geçmişe kadar tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olması nedeniyle yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Ülke ekonomisinin lokomotifi konumundaki inşaat sektörü ile olan doğrudan bağlantısı göz önünde bulundurularak, gayrimenkul yatırımcısının önündeki engellerin kaldırılması için Kamu tarafından önemli çalışmalar yapmıştır. Bu doğrultuda finansal süreçlere yönelik olarak gerçekleştirilen yasal düzenlemeler ve en önemlisi uygulanmaya başlayan mortgage sistemi ile gayrimenkul yatırımlarının önü açılmıştır. Günümüzde ülke genelinde satışı gerçekleşen toplam konut sayısı içinde, kredi kullanımı ile gerçekleşen satışların oranı %40 civarında olmaktadır.

Konut Kredisi Hacmi 4 Yılda 2,5 Kat Arttı

2012 yılının başlarında konut kredilerinde yaşanan düşüş  piyasayı hareketlendirmiş ve  konut kredisi ile  ev alımına  olan talep  artmıştır. 2013 yılı boyunca Türkiye genelinde konut fiyatları yüzde 14.75 (Kaynak: Reidin-GYODER  Yeni  Konut  Fiyat  Endeksi Raporu) oranında  artmasına rağmen, özellikle yılın ilk yarısında konut kredisi  faiz  oranlarının tarihinin en  düşük seviyelerinde  olması, krediye olan talebi arttırmıştır. Haziran  ayı sonuna kadar düşüş eğiliminde olan  kredi faizleri, kredi  hacmindeki büyüme hızını artırmıştır. Haziran ayı  sonunda  küresel ekonomideki gelişmelere paralel olarak faiz oranlarının artmaya başlamasıyla birlikte 3. çeyrekte kredi büyümesi yavaşlamış, konut kredisi kullanımı da azalmıştır.

2013 yılı 2. çeyreğinde 198 bin 34 kişiyle zirveye ulaşan konut kredisi kullananların sayısı, faizlerdeki yükselişle birlikte 2013 yılının 3. çeyreğinde 130 bin 353'e, kredi rakamı da 11 milyar 196 milyon liraya gerilemiştir. Bu gerilemeye rağmen tüm veriler 2013 yılının gayrimenkul açısından son derece parlak geçtiğini göstermektedir. Öyle ki Türkiye Bankalar Birliği (TBB) verilerine göre, 2012'nin 3. çeyreğinde konut kredisi miktarı 6 milyar 521 milyon iken, 2013'ün aynı döneminde 11 milyar 196 milyon liraya ulaşarak iki katına çıkmıştır. Yine “Reidin-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi” raporuna göre 2012 yılında 80 milyar TL olan konut kredisi hacmi, 2013 yılında %30 artış göstererek 110 milyar TL olmuştur. Türkiye'de konut kredilerinin miktarı bir yılda yüzde 26,30 artarken 4 yılda 2,5 kat artmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre de 2011 ve 2012 yıllarında ortalama 705 bin civarında olan konut satış rakamı, 2013 yılında %63 oranında artarak 1.144.989 olmuştur. Bu satışların %40’lık bölümü ipotekli olarak gerçekleşmiştir.

Ankara’da Keçiören, İstanbul’da Esenyurt

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün verilerine göre 2013 yılında 1.377.983 adet bağımsız bölümün satış işlemi gerçekleşmiştir. En çok bağımsız bölüm satış işlemi Aralık ayında gerçekleşirken, en az bağımsız bölüm satış işlemi ise Ekim ayında gerçekleşmiştir. Bu aylarda rakamların düşük olması, bayram tatilleri nedeniyle iş günü sayısının az olması ile açıklanabilir.

Araştırmalar Büyükşehirlerde konut alımında en çok önem verilen faktörün “ulaşım kolaylığı” olduğunu ortaya koymaktadır. Konutun bulunduğu sosyal çevre, semt, fiyat, depreme dayanıklılık, yeşil alan, otopark gibi etkenler de diğer önem verilen konular olarak öne çıkmıştır. İstanbul’da ulaşım kolaylığının ardından en çok önem verilen etken depreme dayanıklılık olmuştur.

Nüfusla doğru orantılı olarak İstanbul, Ankara ve İzmir satışların en çok olduğu illerdir. Ankara’da sırasıyla Keçiören, Çankaya ve Etimesgut satışların en yüksek olduğu ilçeler olmuştur. Ankara’nın nüfusu en yüksek ilçesi olan Keçiören, orta sınıfa hitap eden konut ağırlıklı yapılaşması ve uygun konut fiyatları ile 2013 yılında Ankara’da satışların en yüksek olduğu ilçe olarak öne çıkmıştır. Şehir merkezine uzak olmasına rağmen sahip olduğu arsa potansiyeli ile Başkent gayrimenkul yatırımcılarının yeni gözdesi haline gelen Etimesgut, 2013 yılında satışların yüksek olduğu diğer ilçe olmuştur.

Popüler bölgelerde uygun arsa bulmanın pek mümkün olmadığı İstanbul’da şehir merkezi dışındaki yeni bölgelerde geliştirilen markalı konut projeleri yoğun ilgi görmektedir. Bu doğrultuda, İstanbul’daki satış sayılarında Esenyurt diğer tüm ilçelere göre açık ara öndedir. Satış sayıları yüksek olan diğer ilçeler ise, Beylikdüzü, Küçükçekmece, Pendik ve Maltepe’dir.

İstanbul’da olduğu gibi İzmir’de de merkez ilçelerde uygun arsa bulma zorluğuna bağlı olarak, sınırlı sayıda yeni proje geliştirilmektedir. Bu nedenle İzmir’de de yeni projeler için uygun arsalara sahip olan ilçeler tercih edilmektedir. İzmir’de satış sayılarında önde olan Karşıyaka ilçesini, Buca, Karabağlar ve Bornova ilçeleri izlemektedir.

Türkiye genelinde yıl boyunca satış sayılarının en düşük olduğu iller Ardahan, Bayburt ve Hakkari olmuştur.

Gayrimenkul Piyasasının Geleceğine Dair

200’den fazla sektörü birbirine bağlayan ve bu açıdan istihdam anlamında büyük bir kitleyi etkileyen gayrimenkul sektörü, ülkedeki siyasi ve ekonomik krizlerden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle sektörün geleceğine dair yapılan değerlendirmeler her zaman dikkatle takip edilmiştir. Her yeni yılın başında olduğu gibi 2014 yılında da gayrimenkul sektörünün geleceğine dair olumlu ve olumsuz senaryolar tartışılmaya başlamıştır.

Banka kredilerinin kullanımı, özellikle konut satın alma işlemlerinde son yıllarda sürekli artış göstermektedir. Alıcalar tarafından tercih edilen uzun vadeli konut kredileri, önemli bir kolaylık sağlasa da yaşanabilecek siyasi istikrarsızlık ve ekonomik kriz süreçlerinde dramatik sonuçlar da doğurabilmektedir. Kredi kullanımındaki artışları dikkatle takip eden BDDK, piyasayı dengelemek amacıyla cep telefonu ve kredi kartları üzerinden uygulamaya başladığı politikalar ile gelecekte kredi kullanımlarında daha seçici olunacağının sinyallerini vermiştir. Benzer uygulamalar gayrimenkul sektörü için söz konusu olmasa da konunun BDDK tarafından takip ediliyor olması yatırımcılar açısından önemlidir.

2014 yılı  ile birlikte  Amerikan dolarındaki  rekor yükseliş,  2013 yılında  bir önceki  yıla  göre yüzde 5,1 (TÜİK Bina İnşaatı Maliyet Endeksi) artan maliyetlere rağmen bu durumu fiyatlarına yansıtmayan proje geliştiricilerin fiyatları artırmasına neden olacaktır. Demir, çimento ve hazır beton gibi inşaat sektörünün temel  yapı  malzemelerinin ve arsa fiyatlarındaki  yükselişlere  bağlı  olarak, 2014 yılı için yüzde 10  ile 30 arasında zam yapılabileceği gayrimenkul geliştiriciler tarafından açıkça ifade edilmiştir.

Yabancılar Belirleyici Olabilir

Gayrimenkul sektöründe artan konut yığılımına ve sınırlı bir kitlenin oluşturduğu iç talebin yetersizliğine bağlı olarak 2013 yılı başlarında dile getirilen kriz beklentisi, konut kredilerindeki faizlerin düşüklüğü ve yabancı yatırımcıların da katkısıyla kötü bir senaryo olmaktan öteye geçememiştir. Mevcut stokları bu şekilde eritmiş görünen konut sektörü için, kentsel dönüşüm projelerinin tamamlanmasıyla bu yıl itibari ile yılda 60.000 kadar yeni konutun tamamlanıp stoka eklenmesi yeni bir arz sorunu yaratabilir. Geçmiş yıllarda da benzerleri dillendirilen bu tür senaryolara karşı, gayrimenkul geliştiricilerin en önemli kozu, 2013 yılında sektör için yeterli düzeyde katkıyı sağlamamış olsalar da, yabancı yatırımcıların 2014 yılında daha aktif olacağı beklentisidir. Mütekabiliyet Yasası'nın yürürlüğe girdiği 2012'den bu yana 101 ülkeden 21 bin kişi Türkiye'den taşınmaz satın alırken 17 aylık sürede 13 binden fazla parsel, yaklaşık 17 bin bağımsız bölüm satışı gerçekleşmiştir.  Arsa parsel alımlarında Alman, İngiliz ve Ruslar ilk üç sırayı paylaşırken konut alımında ise lider olan Araplar yaklaşık 3000 konut almıştır. Bu veriler doğrultusunda 2014 yılında ekonomik koşullar uygun olduğu sürece, yabancıların ilgisini arttırmasını beklemek mümkündür.

En Büyük Görev Kamu’nun

2013 yılı itibari ile küresel ekonomik süreçlere bağlı olarak yaşanan gerilimler, gayrimenkul sektörü için şartları zorlaştırmaktadır. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışa ek olarak, dolardaki rekor yükselişlere bağlı maliyet artışları, kriz beklentisi içinde olanlar için önemli işaretler olarak algılanmaktadır. Bu noktada en büyük görev şüphesiz kamuya düşmektedir. Özellikle 2013 yılı içerisinde üst üste gerçekleştirilen düzenlemeler ile sektörün gelişimine önemli katkı sağlayıp, 2013 yılı içerisinde oluşan parlak tablonun baş mimarı olan Kamu’dan bu yıl da önemli adımlar beklenmektedir. Mevcut şartların iyileştirilmesi ve son yapılan KDV düzenlemesinin sektöre katkı sağlayacak şekilde yeniden ele alınması gibi kamu tarafından yapılacak müdahaleler ile kriz beklentilerinin önüne geçilebilir.

Dolardaki yükselişin yönü değiştirildiği takdirde şüphesiz gayrimenkul sektörü için koşullar daha farklı olacaktır. Bu koşulların sağlanmasına ek olarak sektörde düzenleyici nitelikte adımlar da atılabilir. Bu açıdan; yapı şirketlerinin satışlara başlamadan önce projelerini, tamamlayamama ihtimaline karşı sigortalayabilmesine dair 6502 No'lu Tüketicinin Korunması Kanunu'ndaki bina tamamlama sigortasının uygulanmaya başlaması, sigortalanacak niteliklere sahip olmadığı düşünülen firmalara teminat verme zorunluluğu bulunmayacağından önemlidir. Özellikle yabancı yatırımcıların taleplerinin artması için güven ortamının sağlanması ön koşuldur. Bu tür düzenlemeler yapılırken denge gözetilerek, sektörü rekabet koşullarından yoksun, sınırlı sayıda şirketin belirleyici olduğu bir noktaya getirmemeye dikkat edilmelidir.

 

Son Haber

Bulunduğunuz Yer  : Ana Sayfa Basın Odası Makaleler 2013 Yılında Gayrimenkul Piyasasında Neler Oldu?-Tellal, Ocak 2014