6306 Sayılı Kanun İle Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem - Tellal, Nisan 2013

6306 sayılı  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun geçtiğimiz yılın ortalarında yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yurt genelinde uygulanacak olan ve 6-7 milyon konutun yıkılıp, yeniden yapılmasını öngören böyle büyük boyutlardaki bir çalışma, evleri kentsel dönüşüm kapsamında olan vatandaşlar kadar, inşaat ve gayrimenkul sektörlerini ve bağlantılı diğer sektörleri de çok yakından ilgilendiriyor.

1984 yılında, 2981  sayılı “İmar ve Gecekondu  Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak  Bazı İşlemler ve 6785  Sayılı İmar  Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun”, ile kentsel dönüşüme dair ilk yasal düzenleme yapılırken, bunu 3194 sayılı İmar Kanunu (1985) takip etti.

2000’li yıllarda Kentsel dönüşüm projelerine ve aynı yaklaşımda farklı adlarla hayata geçirilen projelerde; 5104 sayılı “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi” Kanunu (2004), 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması” Kanunu (2005) ve 5393 Sayılı “Belediye Kanunu”nun 73. Maddesi (2005) yasal dayanak olarak alındı. Son olarak çıkarılan “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”, Kentsel Dönüşüm uygulamaları konusunda ‘bugüne kadar yapılan en kapsamlı düzenleme’ olarak değerlendiriliyor.

Mevcut yapı stokunun %40’ını etkileyecek

Düzenleme ile Türkiye’de bulunan yaklaşık 19 milyon konuttan 14 milyonunun Kentsel Dönüşüm kapsamında olduğu düşünülürse yürütülmekte olan çalışmaların boyutu daha iyi anlaşılıyor. Bu 14 milyon konutta incelemeler ve depreme dayanıklılık testleri yapıldıktan sonra yaklaşık 6-7 milyon konutun yıkılıp, yeniden yapılması bekleniyor.

Son 15 yılda inşa edilen 5 milyon konut, deprem yönetmeliğine uygun olarak yapıldığı için dönüşümün dışında tutuluyor.

Kentsel Dönüşümün ilk etabında 35 ilde 6.500 konutun yıkımına başlanırken, imar durumu müsait olan yerlerde yıkılandan daha fazla sayıda konut yapılması planlanıyor. Buna göre 20-30 yıl sürecek olan Kentsel Dönüşüm süreci sonunda yaklaşık 7 milyon konutun inşa edilmesi bekleniyor. Ülkedeki toplam yapı stokunun %40’ının yenilenmesi veya güçlendirilmesi öngörülüyor.

Geçtiğimiz yıl içerisinde yayımlanan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun bugüne kadar yapılan düzenlemelerden önemli değişiklikler içeriyor.  Kanunun amacı; can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamak. Daha önce yapılan düzenlemeler, afet meydana geldikten sonra oluşan zararları gidermeye yönelikti. Yeni düzenlemede öncelikli hedef vatandaşların can güvenliğinin sağlanması. Riskli yapısı yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi desteklerin verilmesi öngörülüyor. Kentsel dönüşümün etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimler etkin bir biçimde yetkilendirilmiş.

Öncelik Acil Risk Taşıyan Yerlerde Olacak

6306 sayılı Kanun kapsamında, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar belirlenecek. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar “Kentsel Dönüşüm Eylem Planı” içerisinde yer alacak. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci derece deprem bölgesinde yer alan illerde ve ikinci derece deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerlerde olacak.

Yerinde Dönüşüm Mümkün

Binanın zemin yapısı sebebiyle mi, yoksa binaya ilişkin sebepler ile mi riskli yapı olarak tespit edildiği önemli. Zemin yapısı sebebiyle “riskli yapı” veya binanın bulunduğu alanın zemin özellikleri sebebiyle “riskli alan” tespiti yapılmış ise, bu alanlarda yapılaşma imkanı kısıtlı olacağından, bu binanın yerine rezerv alanda yapılacak başka bir binanın verilmesi söz konusu olabilir. Ancak, söz konusu bina, binaya ilişkin sebeplerle “riskli yapı” olarak tespit edilmiş ise, yerinde dönüşüm yapılması mümkün olacak.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Ruhsatı alınan ancak inşaata başlamadan riskli alan olan yerler

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ, inşaat ruhsatı alınan ancak inşaata başlamadan riskli alan olarak belirlenen yerler için riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında, Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir. Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu hükme dahildir.

Yapı Malikleri Tespit Talebinde Bulunabilecek

Kanuna göre riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacak ve sonuç Bakanlığa bildirilecek. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile masrafları kendilerine ait olmak üzere riskli yapı tespiti talebinde bulunabilirler.

Kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar, müracaatları halinde T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılmaktadır. Ayrıca, verilen süre içerisinde maliklerce riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde Bakanlık, belediye ve il özel idarelerince de riskli yapı tespiti yapılabilecek.

Acele Kamulaştırma Yapılabilir

Üzerindeki riskli bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, bu arsalar için Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

6306 sayılı Kanun’da güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapıların güçlendirilebileceğinden bahsedilmesine rağmen, güçlendirme kararının kat maliklerinin ne kadarının oyu ile alınması gerektiği hususunda herhangi bir hüküm bulunmuyor. Bu durumda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan bir binada güçlendirme konusunda bu Kanun’a göre hareket edilmesi gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 uncu maddesine göre, bir binada güçlendirme yapılabilmesi için ya “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının olması” ya da “yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması” gerekiyor.

Maliklerin Dava Açma Hakkı Var

Oturduğu binanın riskli olduğuna dair tespit raporu alınan ancak buna itiraz etmek isteyen malikler, on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edebilirler. Maliklerin Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açma hakları bulunuyor. İlgili Kanunda, “Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” denilmiştir. Belediye Kanunu madde 73’te “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.” ifadesi yer almaktadır. Yapıların hacizli olması veya kaçak yapı olması, 6306 sayılı Kanun kapsamında bu yapıların risklilik yönünden incelenmesine ve yapılacak uygulamalara engel teşkil etmiyor. Hacizli ve kaçak binaların malikleri, ilgili mevzuat hükümleri de gözetilerek, Kanun’un getirdiği haklardan yararlanabilirler. Sit alanlarında uygulama yapılması gerekmesi halinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak uygulama yapılabilir.

Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranmıyor

Bir binanın riskli olup olmadığı “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre risk tespit kuruluşlarınca, yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğu ve depremde yıkılacak olduğunun tespit edilmesi ve buna dair risk raporu ile anlaşılıyor.

Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranmıyor.  Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabilir.

Yapı maliklerine en az 60 gün süre verilecek

Riskli yapı tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yaptırılacaktır. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır.

Uygulamanın gerektirmesi halinde  tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat Bakanlık da yapabilir. Risk tespit raporunun hazırlanmasından itibaren yıkımın gerçekleşme süreci toplamda 6-8 ay içindedir. Bakanlık yıkmak isterse bu sürenin sonunda yıkabilir. Ama Bakanlık  söylem ve açıklamalarında yıkım için aceleci davranılmayacağı, maliklerden talep gelmeden harekete geçilmeyeceği belirtilmektedir.

Geçici konut ya da kira yardımı yapılacak

6306 sayılı Kanuna göre, riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esas alınmış. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılacak.

Tahliye edilen, uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine, tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması halinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması halinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılacak. Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığı’nın bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilecek ancak Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamayacak.
 

Son Haber

Bulunduğunuz Yer  : Ana Sayfa Basın Odası Makaleler 6306 Sayılı Kanun İle Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem - Tellal, Nisan 2013