Konutta KDV Sistemi Değişti, Sektörün Kafası Karıştı - Tellal, Ocak 2013
There are no translations available.

Konutta KDV sistemi değişti. Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutları kapsayan ve büyüklüğü 150 m2’ye kadar olan konutlarda, arsa birim metrekare vergi değeri 1000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde yüzde 18 KDV oranı uygulanmasını içeren kanun, soru işaretlerini de beraberinde getirdi.

Mayıs ayında TBMM Genel Kurulu'nda olan 'torba yasa' tasarısı ile konut teslimlerinde şimdiye kadar 150 m2 ve üstüne yüzde 18, 150 m2 altına yüzde 1 olarak uygulanan KDV oranlarının, inşaatın yapıldığı arsa veya konutun vergi değeri esas alınarak farklılaştırılması kararlaştırıldı.  Böylece 150 m2’nin altı konutlarda KDV’nin artırılması öngörülüyordu. Ancak, konut sektöründe başlanmış işleri ve konut talebini olumsuz etkileyeceği gerekçesiyle karşı çıkılan bu düzenleme TBMM Plan ve Bütçe Alt Komisyonu’nda yumuşatıldı.

150 m2’nin altındaki konutlardan yüzde 1 KDV alınmasını içeren yasayı tümden değiştiren, 'Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun' Haziran ayında kabul edildi. Yasa'nın kabul edilmesi ile birlikte yaşanan değişimde, konutlara uygulanacak olan KDV konusunda, konutun büyüklüğü değil, vergi değerinin esas alınması kabul edildi. Yeni kanun ile Bakanlar Kurulu'na, konutlara bulunduğu semtlere göre yüzde 1, yüzde 8 veya yüzde 18 oranında KDV uygulama yetkisi verildi. Yapılan değişikliklere göre, 'kentsel dönüşüm ve özelleştirme' kapsamındaki konutların bu düzenleme kapsamında tutulmasını içeren madde de değiştirildi.

Arsanın Fiyatına Göre KDV Oranı

Resmi Gazete'nin 1 Ocak 2013 tarihli sayısında yayımlanan Bakanlar Kurulu kararı ile Maliye Bakanlığı konutta KDV yasasını değiştirerek ‘metrekare’ esasının yanında fiyata göre KDV alınması kuralını yürürlüğe koydu. Düzenleme ile konutta KDV oranı, konutun değeri ve m2’sine göre değil, arsanın fiyatına göre belirlenecek. Bu büyükşehirlerde KDV’nin  yüzde 18'e çıkması anlamına geliyor. Önceden 150 m2’nin altındaki konutlarda yüzde 1, 150 m2’nin üzerindeki konutlarda yüzde 18 olarak uygulanan sisteme fiyat esası da eklendi. Yani artık 1+1 ev alanlar bile yüzde 18 KDV ödemek zorunda kalabilecek. Eskiden 150 m2’nin altı sadece yüzde 1 KDV ödüyordu.

Yeni sisteme göre net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda arsa birim metrekare vergi değeri 500 lira ile bin lira arasında ise konutların tesliminde yüzde 8 KDV alınacak. 1000 lira ve üzerinde olan konutların teslimindeki KDV oranı ise yüzde 18 olarak uygulanacak. 150 m2’nin üzerindeki konutlarda ise yüzde 18'lik KDV esası devam edecek. Bunların dışında kalan 150 m2 altı konutların tesliminde yüzde 1 oranında KDV uygulanacak. Buna göre yüzde 18'lik KDV uygulaması ülke genelindeki konutların yüzde 2'sini etkilerken, yüzde 8'lik KDV oranı ise konut stokunun yüzde 3.8'ini kapsayacak.

1 Ocak 2013’ten İtibaren Geçerli

Kanun büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutları kapsıyor. Ancak afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve risk alanı olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler kapsam dışı tutulacak. Yeni KDV yasası 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren geçerli olacağı için bu tarihten önce ruhsat alanların durumunda ise herhangi bir değişiklik olmayacak.  Gayrimenkul ticareti ile uğraşanlar hariç olmak üzere, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan konutların ve diğer gayrimenkullerin satışı, KDV’ye tabi olmayacak. Bunun dışında, aktife kayıtlı olan ya da müzayede mahallinde satılan gayrimenkullerin satışı, inşaat ruhsatı tarihi esas alınarak KDV’ye tabi olacak. İnşaat firmasından değil de bir şahıstan alınan konut için kaç m2 olursa olsun KDV ödenmeyecek.

Sektörde yeni düzenlemeye ilişkin farklı görüşler oluşmuş durumda. Bunların büyük bölümü yeni düzenlemenin sektörde ciddi sorunlara yol açacağını savunurken, bir bölümü de düzenlemeye olumlu yaklaşıyor.

Konut Stokları Eriyecek

Sektörün büyük bölümü, hükümetin düşük faiz oranlarına rağmen satışların beklentinin altında kalması nedeniyle mevcut konut stokunun eritilebilmek için KDV düzenlemesine gittiği görüşünde. Düzenlemenin 1 Ocak 2013'ten önce ruhsatı alınmış, bitmiş ya da devam etmekte olan projeleri kapsamaması nedeniyle, bu konutlar yüzde 1 KDV oranı ile satılarak eldeki konut stoku eritilebilecek. Yeni düzenlenmenin dışında kalan ikinci el piyasası da hareketlenecek. Ayrıca    1 Ocak 2013 tarihinden sonra alınan her bir ruhsat için getirilen KDV uygulaması ile mevcut vergi gelirleri de artırılmış olacak. Stokların erimesi ve ikinci el piyasanın canlanmasının yanı sıra; kentsel dönüşüm sürecini yaşayan ve deprem riski olan, belediye rayiç bedelleri düşük alanlarda da yüzde 1 KDV oranının uygulanması yine süreci olumlu etkileyecek. Düzenleme ile lüks-sosyal konut ayrımı kolaylaşacak. Vatandaş konutunun bulunduğu yere ve özelliğine göre ne kadar vergi vereceğini bilecek. 150 m2’ye kadar olan daireler için KDV'nin arsa birim m2 değeri üzerinden hesaplanacak olması ise, merkezi konumda olmayan ilçelerin yeni projeler için daha çok tercih edilmesine imkan sağlayacak.

Düzenlemenin olumsuz sonuçlarla sektörü zor durumda bırakacağını düşünmek için ise oldukça fazla gerekçe var. Bunların başında, konut stokunu eritecek olan düzenlemenin yeni konut projelerine talebi azaltacak olması geliyor. Mevcut stoklar bittiğinde sektörde gerileme yaşanabilir. 2013 yılı itibari ile ruhsat alıp satışa sunulacak projeler bu durumdan olumsuz etkilenebilir.

Yeni düzenleme ile 150 m2’nin altındaki konut teslimlerinde uygulanacak olan KDV oranı, 6 değişik kriterin bir arada değerlendirilmesi ile belirlenebilecek. Bu durum yeni düzenlemenin yeterince net olmadığı ve yorumlamaya açık olduğu görüşünü güçlendiriyor. Gayrimenkul geliştiriciler, düzenlemede ‘lüks ve birinci sınıf’ inşaat şartı bulunurken, bu konutların net tanımının yapılmamış olmasının belirsizliğe neden olduğunu savunuyor. Buna karşın bir açıklama yapan Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, lüks inşaatın tanımına ilişkin olarak “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile bir tüzüklerinin bulunduğunu ve sınıflandırmaya ilişkin detayların bu tüzükte belirtildiğini ifade etti.

Maliyetlerde ve Fiyatlarda Artış

Bir süredir yeni düzenlemeyi bekleyen sektörde, detayların açıklanması ile belirsizlik ortadan kalktı ancak şimdi de maliyetlerdeki artışın fiyatlara yansıması bekleniyor. Düzenleme ile büyükşehirlerdeki bütün yeni projelerde maliyetler yükselecek ve fiyat artışı da beraberinde gelecektir.  Öyle ki yeni düzenlemeden etkilenmediği halde, oluşan artış beklentisi ile yüzde 1 KDV’li satışta olan mevcut konutlarda da fırsat zamları görülebilir.

KDV oranının konutun değeri ve m2’sine göre değil, arsanın fiyatına göre belirlenecek olması, düzenlemenin uygulanması sürecinde belediyeler, arsa sahipleri ve gayrimenkul geliştiriciler arasında yargıya intikal edecek olumsuzluklara yol açabilir. Kentsel dönüşüm projelerinin ve Afet yasasından yararlanan projelerin düzenlemeden muaf tutulması da haksız rekabete neden olabilir.

Kayıt Dışı İşlemde Artış Riski

Maliyet hesaplarını yüzde 1’lik  KDV'li satış üzerinden yaparak arsa satın alan, ancak çeşitli nedenlerle ruhsatını alamayan gayrimenkul geliştiricilerin, tüm hesaplamalarını  baştan yapmaları gerekecek. Arsasını kat karşılığı müteahhide verecek olanlar da durumdan olumsuz etkilenecek. KDV oranının %18’e çıkması nedeniyle müteahhitlerin arsa sahibine verecekleri paylar da daha düşük olacak.

Yeni düzenleme ile ortaya çıkabilecek önemli sorunlardan biri de kayıt dışı işlemlerdeki artış olabilir. Taraflar aralarında yapacakları anlaşmalar ile düzenleme sonrası artacak maliyetleri düşürme yoluna gidebilirler.

Sektöre yönelik vergilerin artış içerisinde olması ve ilerleyen dönemde  daha da artabileceği beklentileri yabancı sermayenin Türkiye pazarına girme konusunda çekingen davranmasına neden olabilecektir.

Bu etkenler göz önünde bulundurulduğunda 2013 yılında yeni düzenleme sektörün gündeminde önemli yer tutacağa benziyor. Olumlu, olumsuz görüşler ve uygulamada karşılaşılabilecek sorunlar daha uzun süre tartışılacak gibi görünüyor. Tartışmaları şimdilik uzaktan izlemekle yetinen resmi merciler, sektörün beklentileri ve itirazlarını değerlendirerek düzenlemede revizyona gidebilir. Tüm bu süreci ve neler getireceğini birlikte göreceğiz.

 

Son Haber

You Are Here  : Ana Sayfa Press Room Articles Konutta KDV Sistemi Değişti, Sektörün Kafası Karıştı - Tellal, Ocak 2013