{"id":2675,"date":"2017-06-01T16:18:56","date_gmt":"2017-06-01T13:18:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.laldegerleme.com.tr\/kentsel-donusumde-gayrimenkuller-ipotek-alinirken-nelere-dikkat-edilmelidir-tellal-haziran-2017\/"},"modified":"2022-10-18T11:40:03","modified_gmt":"2022-10-18T08:40:03","slug":"kentsel-donusumde-gayrimenkuller-ipotek-alinirken-nelere-dikkat-edilmelidir-tellal-haziran-2017","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/kentsel-donusumde-gayrimenkuller-ipotek-alinirken-nelere-dikkat-edilmelidir-tellal-haziran-2017\/","title":{"rendered":"Kentsel D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcmde Gayrimenkuller \u0130potek Al\u0131n\u0131rken Nelere Dikkat Edilmelidir?, TELLAL HAZ\u0130RAN 2017"},"content":{"rendered":"<p>\u00dclkemizde \u00f6zellikle 1950\u2019li y\u0131llardan sonra, k\u00f6ylerden kentlere do\u011fru g\u00f6\u00e7ler artm\u0131\u015ft\u0131r. Bu durumun sebeplerinden biri \u015fehirlerde sanayile\u015fmenin artm\u0131\u015f olmas\u0131d\u0131r. Buna paralel olarak, tar\u0131mda makinele\u015fmenin dehuseyin aksoy2 artmas\u0131, tar\u0131m sekt\u00f6r\u00fcnde \u00e7al\u0131\u015fan i\u015f g\u00fcc\u00fcn\u00fcn, sanayi sekt\u00f6r\u00fcne ge\u00e7mek \u00fczere kente g\u00f6\u00e7\u00fcn\u00fc tetiklemi\u015ftir. \u015eehirlerin her ge\u00e7en g\u00fcn g\u00f6\u00e7 almas\u0131 ve bu yeni n\u00fcfusu bar\u0131nd\u0131rmak i\u00e7in haz\u0131rl\u0131ks\u0131z olmas\u0131, \u00e7arp\u0131k yap\u0131la\u015fmay\u0131 beraberinde getirmi\u015ftir.<\/p>\n<p>Ankara, \u0130stanbul, \u0130zmir gibi sanayile\u015fmenin y\u00fckseli\u015fte oldu\u011fu kentlerin n\u00fcfus yo\u011funlu\u011fundaki ani art\u0131\u015f, kentlerin kontrols\u00fczce b\u00fcy\u00fcmesine yol a\u00e7m\u0131\u015ft\u0131r. N\u00fcfusun aniden artmas\u0131, yeterli konut bulunmamas\u0131 sorununu ortaya \u00e7\u0131karm\u0131\u015f ve imars\u0131z, plans\u0131z, alt yap\u0131s\u0131 olmayan b\u00f6lgelerde gecekondular in\u015fa edilmesine neden olmu\u015ftur.<\/p>\n<p>Olu\u015fan bu \u00e7arp\u0131k kentle\u015fmenin \u00f6n\u00fcne ge\u00e7mek i\u00e7in 1984 y\u0131l\u0131nda, 2981 Say\u0131l\u0131 \u201c\u0130mar ve Gecekondu Mevzuat\u0131na Ayk\u0131r\u0131 Yap\u0131lara Uygulanacak Baz\u0131 \u0130\u015flemler ve 6785 Say\u0131l\u0131 \u0130mar Kanununun Bir Maddesinin De\u011fi\u015ftirilmesi Hakk\u0131ndaki Kanun\u201d y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmi\u015ftir. Bu kanun \u00fclkemiz gecekondu d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm s\u00fcrecinde \u00f6nemli bir ad\u0131m olsa da \u00e7arp\u0131k kentle\u015fmenin \u00f6n\u00fcne ge\u00e7ilememi\u015ftir.<\/p>\n<p>Kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm denildi\u011finde akla ilk olarak gecekondu alanlar\u0131 gelmektedir. Oysa gecekondu alanlar\u0131n\u0131n yan\u0131 s\u0131ra, deprem ku\u015fa\u011f\u0131nda yer alan alanlar, ekonomik \u00f6mr\u00fcn\u00fc tamamlam\u0131\u015f veya tamamlamak \u00fczere olan yap\u0131lar ve yap\u0131la\u015fma standartlar\u0131na uygun olmayan yap\u0131lar da kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm kapsam\u0131nda de\u011ferlendirilmektedir.<\/p>\n<p>1980\u2019lerin sonunda, imar ve gecekondu mevzuat\u0131na ayk\u0131r\u0131 yap\u0131lan planlarla birlikte, kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projeleri de belediyelerin g\u00fcndeminde yer almaya ba\u015flam\u0131\u015ft\u0131r. Bu s\u00fcre\u00e7te, Dikmen Vadisi Kentsel D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm Projesi, gecekondu b\u00f6lgeleri i\u00e7in haz\u0131rlanan ilk kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projesi \u00f6rne\u011fi olmu\u015ftur. Son y\u0131llarda artan kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projeleri, h\u0131zla devam etmekte olup ilgili kanunlar kapsam\u0131nda, b\u00f6lgesel olarak riskli alanlar ilan edilebilmektedir.<\/p>\n<p>Gayrimenkul sekt\u00f6r\u00fcndeki geli\u015fmeler, arz ve talebe g\u00f6re ekonomik destek al\u0131nmas\u0131 ihtiyac\u0131n\u0131 do\u011furmu\u015f, bu destek de finans kurulu\u015flar\u0131nca sa\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r. Maliyetlerin bankalar taraf\u0131ndan kar\u015f\u0131lanmas\u0131 s\u00fcreci, gayrimenkullerin teminat g\u00f6sterilmesini zorunlu hale getirmi\u015ftir. Nakit kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda bir\u00e7ok gayrimenkul bankalarca teminat\/ipotek olarak al\u0131nmaktad\u0131r.<\/p>\n<p>Riskli alan ilan edilen b\u00f6lgelerde teminata konu gayrimenkuller i\u00e7in finans kurulu\u015flar\u0131, \u015fartnameleri \u00e7er\u00e7evesinde gayrimenkul\u00fcn t\u00fcr\u00fc, yasall\u0131\u011f\u0131, ya\u015f\u0131 vb. hususlar\u0131 g\u00f6z \u00f6n\u00fcne bulundurarak ta\u015f\u0131nmazlarda olu\u015facak risklere g\u00f6re farkl\u0131 uygulamalar yapabilmektedir. Bu durumun tespiti i\u00e7in a\u015fa\u011f\u0131daki hususlara dikkat edilmelidir.<\/p>\n<ul>\n<li>Teminata konu gayrimenkul\u00fcn Toplu Konut Alan\u0131, D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm Alan\u0131, Yenileme Alan\u0131, Riskli Alan, Rezerv Yap\u0131 Alan\u0131, Riskli Yap\u0131 gibi alanlardan hangisinde kald\u0131\u011f\u0131 ara\u015ft\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r..<\/li>\n<li>Teminata konu ta\u015f\u0131nmaz\u0131n bulundu\u011fu b\u00f6lgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsam\u0131nda ilan edildi\u011fine bak\u0131lmal\u0131d\u0131r. Bu konuda al\u0131nm\u0131\u015f olan Bakanlar Kurulu Kararlar\u0131 ve Resmi Gazete ilan\u0131 olup olmad\u0131\u011f\u0131 incelenmelidir.<\/li>\n<li>Gayrimenkul\u00fcn bulundu\u011fu b\u00f6lgenin yetki olarak Bakanl\u0131k, TOK\u0130, B\u00fcy\u00fck\u015fehir Belediyesi, \u0130l-\u0130l\u00e7e Belediyelerinden hangisine ait oldu\u011fu konusunda bilgi al\u0131nmal\u0131d\u0131r.<\/li>\n<li>Teminata konu gayrimenkul\u00fcn Toplu Konut Alan\u0131, D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm Alan\u0131, Yenileme Alan\u0131, Riskli Alan, Rezerv Yap\u0131 Alan\u0131, Riskli Yap\u0131 ilan edilmesinden sonra tapu k\u00fct\u00fc\u011f\u00fcnde; d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm, yenileme veya riskli alanda kald\u0131\u011f\u0131, riskli yap\u0131 oldu\u011funa dair bir beyan konulup konulmad\u0131\u011f\u0131 hangi kanun ve maddesine g\u00f6re, hangi kurumca konuldu\u011fu ara\u015ft\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r.<\/li>\n<li>Teminata konu ta\u015f\u0131nmaz\u0131n bulundu\u011fu b\u00f6lgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsam\u0131nda ilan edildi\u011fine bak\u0131lmal\u0131d\u0131r. Bu konuda al\u0131nm\u0131\u015f olan Bakanlar Kurulu Kararlar\u0131 ve Resmi Gazete ilan\u0131 olup olmad\u0131\u011f\u0131 incelenmelidir.<\/li>\n<li>Riskli yap\u0131 beyan\u0131 konulan bir gayrimenkul kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm alan\u0131nda bulunmayabilir. Bu hususa dikkat edilmelidir. Riskli yap\u0131 beyan\u0131 olan bir gayrimenkul y\u0131k\u0131larak yerine yeni yap\u0131 in\u015fa edilece\u011fi bilinmelidir.<\/li>\n<li>Kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm; imar, proje ve yeniden yap\u0131la\u015fma kapsam\u0131nda uzun zaman alaca\u011f\u0131ndan, bu alanlarda d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcmden sonra imar planlar\u0131 ve projeler yap\u0131l\u0131p yap\u0131lmad\u0131\u011f\u0131 ve hangi a\u015famada oldu\u011fu ara\u015ft\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r. \u0130mar ve projeler yap\u0131lm\u0131\u015fsa hangi kurumlarca onayland\u0131\u011f\u0131 ve onay tarihleri ile ilgili bilgiler al\u0131nmal\u0131d\u0131r.<\/li>\n<li>D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm sonucunda uygulanacak projeye g\u00f6re bir inceleme yap\u0131larak, yeni in\u015fa edilecek yap\u0131lardan teminata konu gayrimenkule kay\u0131tl\u0131 parsele veya hisseye kar\u015f\u0131l\u0131k verilecek yap\u0131 t\u00fcr\u00fcn\u00fcn ve \u00f6zelliklerinin detayl\u0131 olarak incelenmesi gerekmektedir.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Hem kirac\u0131lar hem de gayrimenkul sahipleri i\u00e7in \u00f6nemli avantajlar sa\u011flayan yeni d\u00fczenlemelerin taraflarca do\u011fru bilinmesi, kanun \u00e7er\u00e7evesinde sa\u011flanm\u0131\u015f olan haklar\u0131n do\u011fru kullan\u0131m\u0131 ve taraflar\u0131n ma\u011fdur olmamas\u0131 a\u00e7\u0131s\u0131ndan son derece \u00f6nemlidir.<\/p>\n<p>Kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm alan\u0131nda kalan yap\u0131lar, d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm kapsam\u0131na al\u0131n\u0131p al\u0131nmayaca\u011f\u0131 hususunda proje \u00f6zelinde i\u015flem g\u00f6rmektedir. Plan ve proje tamamlanana kadar yap\u0131lar ruhsatl\u0131, iskanl\u0131 olsalar dahi y\u0131k\u0131lma riskleri bulunmaktad\u0131r. Arsa nitelikli gayrimenkullerin ise kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm sonunda yap\u0131lacak imar \u00e7al\u0131\u015fmalar\u0131 sonucunda, parselin \u015feklinde, konumunda, y\u00fcz\u00f6l\u00e7\u00fcm\u00fcnde, imar lejant\u0131nda, yap\u0131la\u015fma yo\u011funlu\u011funda vb. hususlarda de\u011fi\u015fme ve hisseli hale gelme riskleri bulunmaktad\u0131r.<\/p>\n<p>Kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm alanlar\u0131nda bir yenilenmeye girildi\u011finden, beklentilerin y\u00fckselmesi sonucunda gayrimenkullerin piyasa de\u011ferinde dalgalanmalar olabilece\u011fi gibi spek\u00fclatif de\u011ferler de olu\u015fabilir. T\u00fcm bu durumlar g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde bulunduruldu\u011funda, kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm alan\u0131ndaki gayrimenkullerin teminat a\u00e7\u0131s\u0131ndan riskler bar\u0131nd\u0131rd\u0131\u011f\u0131 g\u00f6r\u00fclmektedir.<\/p>\n<p>Bu nedenle gayrimenkul de\u011ferlene raporlar\u0131n\u0131n haz\u0131rlanmas\u0131 s\u00fcrecinde, rapora konu gayrimenkul\u00fcn kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projeleri kapsam\u0131ndaki riskli alanlarda yer al\u0131p almad\u0131\u011f\u0131 belirlenmeli, e\u011fer riskli alan ilan edilen b\u00f6lgede yer al\u0131yorsa da yukar\u0131da de\u011findi\u011fimiz t\u00fcm hususlar titizlikle incelenerek raporun olu\u015fturulmas\u0131 b\u00fcy\u00fck \u00f6nem ta\u015f\u0131maktad\u0131r.<\/p>\n<p><strong>H\u00fcseyin Aksoy &#8211; De\u011ferleme Uzman\u0131, \u0130n\u015faat M\u00fchendisi<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00dclkemizde \u00f6zellikle 1950\u2019li y\u0131llardan sonra, k\u00f6ylerden kentlere do\u011fru g\u00f6\u00e7ler artm\u0131\u015ft\u0131r. Bu durumun sebeplerinden biri \u015fehirlerde sanayile\u015fmenin artm\u0131\u015f olmas\u0131d\u0131r. Buna paralel olarak, tar\u0131mda makinele\u015fmenin dehuseyin aksoy2 artmas\u0131,<span class=\"excerpt-hellip\"> [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2053,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[48],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2675"}],"collection":[{"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2675"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2675\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2053"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2675"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2675"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/laldegerleme.com.tr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2675"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}