Her yıl, yaz mevsiminin gelmesi ile gayrimenkul piyasasında kiralık konutlara yönelik bir talep artışı olmaktadır. Peki, yaz dönemlerinde kiralık konutlara talebin artmasına neden olan etkenler nelerdir?
Yaz mevsiminde kiralık konutlara yönelik talepteki artışın temel nedeni toplumun büyük bölümünün evlilik, atanma/tayin ve üniversite kazanma gibi nedenler ile aynı anda kiralık konut arayışına girmesidir. Yeni evlenen çiftler, yeni atanan ya da farklı şehirlere tayin olan devlet memurları ile üniversiteyi kazanan öğrenciler başta olmak üzere toplumun büyük bir kesiminin yaz mevsiminde kiralık konut arayışı içine girmesinden kaynaklanan bu talep yoğunluğu, bu yıl da gayrimenkul sektörünü etkilemektedir. Geçmiş yıllardaki yoğunluğa ek olarak konutları kentsel dönüşüm kapsamında olan kişiler ile komşu ülkelerdeki olumsuzluklar nedeniyle ülkemize gelen sığınmacıların da kiralık konut arayışına girmiş olması kiralıklara olan talebin tavan yapmasına neden olmuştur.
Ülke nüfusunun yaklaşık yüzde 65’i kiracı konumundadır. Kiralık konuta en çok talep gösteren kesimleri devlet memurları, alt-orta gelirli çalışanlar ve öğrenciler olarak sıralayabiliriz. Belirli periyotlarda başka illere tayin olan devlet memurları, bu nedenle konut satın almaktan çok kiralamayı tercih etmektedirler. Aynı şekilde üniversiteyi bitirene kadar 4-5 yıllık bir süre için başka bir şehirde ikamet edecek olan üniversite öğrencilerinin de tercihi kiralık konutlardır. Alt ve orta gelirli çalışanlar da konut satın almak için gerekli birikimi yapamadıkları için kiralık konutları tercih etmektedir.
Yaz: Memurlara Tayin, Çiftlere Düğün Mevsimi
Ülkemizde yaklaşık 3 milyon kamu personeli bulunmaktadır. Devlet Personel Başkanlığı verilerine göre, memur yoğunluğunun en fazla olduğu ilimiz Ankara iken, bazı kamu kurumlarının İstanbul’a taşınmasını öngören proje tamamlandığında İstanbul’un Ankara’yı geçeceği varsayılmaktadır. Yaz aylarında öğretmen, asker, polis ve sağlık memurları başta olmak üzere 200 bini aşkın memur başka illere tayin olmaktadır. Aileleri de hesaba katıldığında yaklaşık 500 bin kişinin bu süreçten etkilendiği söylenebilir. Devlet memurlarının atama tercihlerinde doğudan batıya doğru bir hareketlilik söz konusudur. Ankara, öğretmenlerin atamalarında en çok tercih edilen il olurken, Başkent’i sırasıyla Antalya, İstanbul, İzmir ve Bursa izlemektedir.
Ülkemizde düğünlerin büyük bölümü yaz aylarında yapılmaktadır. Her yıl yaklaşık 600 bin evlilik gerçekleşirken bunların yüzde 90’ı için yaz mevsimi tercih edilmektedir. Yeni konut satın alanlara ya da ailelerinin yanında yaşayacak olanlara oranla kiralık konutu tercih eden çiftlerin sayısı daha yüksektir. Bu bağlamda, evliliklerin de yaz mevsiminde kiralık konutlardaki talep artışını etkilediği söylenebilir.
Öğrenci Evleri
Ülkemizde eğitim veren 180 civarındaki devlet ve vakıf üniversitenin 77’si nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu 3 şehrimizde yer almaktadır. Türkiye’de 3 milyonun üzerinde üniversite öğrencisi bulunurken, İstanbul, Ankara ve İzmir’deki toplam üniversite öğrencisi sayısı 1 milyon civarındadır.
2014 yılında gerçekleştirilen Lisans Yerleştirme Sınavı sonrası tercih yaparak üniversiteyi kazanan 922 bin 275 öğrenci ve buna ilaveten ek kontenjandan atanacak öğrencilerle birlikte yaklaşık 1 milyon öğrenci yeni bir hayata başlayacak. Bunlardan ikamet ettikleri şehirlerdeki üniversiteleri kazanan öğrenciler ile açık öğretimi kazanan yaklaşık 200 bin öğrenci dışında kalan bölümü, konaklama ihtiyaçları için çözüm arayışına başlayacak. Öğrenci yurtları ilk tercihler olurken, yeterli kontenjanın olmaması ve daha rahat bir ortam sunması gibi nedenlerle birçok öğrenci, arkadaşları ile birlikte tutacakları kiralık konutlarda yaşamaya başlayacak. Bu noktada üniversiteyi yeni kazananlar kadar, mezun olduktan sonra iş hayatına atılarak yeni bir hayat kuran gençlerin de genellikle yaz döneminde kiralık konut arayışına girdiklerini unutmamak gerekir.
Kentsel Dönüşüm Kiracıları ve Suriyeliler
Son yıllarda gayrimenkul piyasasına etki eden farklı etkenler de söz konusudur. Kentsel dönüşüm projeleri ve Suriyeli sığınmacılar bunların başında gelmektedir. Bu iki faktör, mevsime bağlı kalmaksızın genel talebe etki eden iki önemli unsurdur. Ülke genelinde yaygınlaşan kentsel dönüşüm çalışmalarının da kiralık konut talebindeki artışa büyük etkisi olmuştur. Kentsel dönüşüm kapsamında evleri yıkılan vatandaşlar, geçici süre ile kiralık konutlara yerleşmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında vatandaşlara kira yardımı da yapılmaktadır. Türkiye genelinde kira yardımı almak için yaklaşık 6 bin başvuru yapılmıştır.
Son yıllarda kiralık konut piyasasına etki eden bir diğer önemli faktör de Suriyeli sığınmacılar olmuştur. İçişleri Bakanlığı Türkiye’deki Suriyeli sayısını 1 milyon 385 bin olarak açıklamıştır. Başlangıçta sığınmacıların büyük bölümü sınıra yakın illerimizde kendileri için kurulan kamplara yerleştirilmişti. Maddi imkanları iyi olan Suriyeliler ise kiralık konutlara yöneldi. Zamanla sınır kentlerimizdeki Suriyeli sayısının artmasına paralel olarak, Büyükşehirlerimize göç eden Suriyeli sayısı da arttı. Resmi kayıtlara göre İstanbul 330 bin, Gaziantep 220 bin, Hatay 190 bin ve Şanlıurfa 170 bin Suriyeliye ev sahipliği yapıyor. Ankara’da 30 bin, İzmir’de de 13 bin Suriyeli bulunuyor.
Lojman ve Öğrenci Yurtları
Barınma ihtiyaçlarının karşılanması çerçevesinde devlet memurları için lojman, üniversite öğrencileri için de yurt gibi alternatif seçenekler bulunmaktadır. Başta Milli Savunma Bakanlığı, Emniyet genel Müdürlüğü, Milli Eğitim ve Sağlık Bakanlıkları olmak üzere, Kamu tarafından memurlara tahsis edilen lojman sayısı 250 bin civarındadır. Türkiye lojman sayısı bakımından birçok ülkenin önünde yer alırken, son yıllarda lojmanların satışı ile kaynak yaratılmaya çalışılmaktadır.
Ülkemizde kamuya ait 370 civarında öğrenci yurdu bulunurken, özel yurtların sayısı 5 bine yaklaşmaktadır. 500 binin üzerinde öğrenci bu yurtlarda ikamet etmektedir. Devlete ait ve özel yurtlarda kalan öğrenci sayısı İstanbul’da 40 bin, Ankara’da 30 bin ve İzmir’de 20 bin civarındayken, Konya’da 37 bindir.
Türkiye, lojman ve öğrenci yurtları sayısı açısından önemli bir seviyededir. Ancak bu rakamlar ihtiyacın karşılanması noktasında yeterli olmamaktadır.
Taşrada da Sorun
Kiralık konut sorunu sadece büyükşehirlerimize özgü değildir. Özellikle son yıllarda yurt genelinde yaygınlaşan üniversite ağı ile Anadolu’daki birçok küçük il ve ilçemizde de fakülte ve meslek yüksek okulları açılmaktadır. Öğrenciler için yapılan yurt ve benzeri yapıların ihtiyacı karşılayamadığı durumlarda, bu il ve ilçelerimizde de kiralık konutlara yoğun bir ilgi olmakta ancak yeterli sayıda kiralık konut bulunmamasına bağlı sorunlar yaşanmaktadır. Memur sayısındaki artış da bu bağlamda değerlendirilebilir. Mevcut memur sayısının yüzde 40’ı son 10 yılda atanmıştır.
Tüm bu etkenler bir araya geldiğinde artan kiralık konut ihtiyacı karşılanamamaktadır. Belirlenen kira ücretleri, kiralık arayışında olan kesimlerin ödeme imkanlarını zorlar niteliktedir. Kira bedellerinde geçtiğimiz yıllara oranla önemli artışlar meydana gelmektedir. Yeni Borçlar Kanunu ile gayrimenkul sahiplerinin sözleşme yenileme dönemlerinde kira bedellerinde yapacakları artışı sınırlandırılmıştır. İlgili kanunun 344. maddesine göre yeni sözleşmedeki kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçememektedir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanabilir. ÜFE oranları her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanmaktadır. Ağustos 2014 tarihinde TÜİK tarafından açıklanan oranlara göre, kira bedellerinde yapılacak artış yüzde 9,46 oranından yüksek olamamaktadır.
Kiracıyı koruyan bu maddeye rağmen Yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan ve gayrimenkul sahiplerinin 10 yılını doldurmuş kiracılarının sözleşmelerini 3 ay öncesinden ihtarname göndermek koşulu ile feshedebilmesini içeren madde kira artışlarının önünü açmaktadır. Temmuz 2014 itibari ile yürürlüğe giren madde ile 10 yılını dolduran kiracısını gerekçesiz çıkarma hakkına sahip olan gayrimenkul sahipleri, yeni yapılacak sözleşmelerde yüksek kira bedelleri talep edebileceklerdir.
Kiralık konutlara olan talebin giderek artması, yeni geliştirilen projelerde satış seçeneğinin tercih edilmesi ve yeni yasal düzenlemeler göz önünde bulundurulduğunda geçen yıla göre artış gösteren kira bedellerinin önümüzdeki dönemde de artmaya devam etmesi beklenmektedir.
Tellal, Ağustos 2014